係香港，買樓收租都係唔少香港人作為中長線投資嘢選擇。由於人人都要有個瓦庶頭，所以對於好多人嚟講，買樓收租作為投資比起買其他投資產品相對容易去了解同埋接受。但買樓收租前你有幾樣嘢要注意。我將會分開以下3部份講下：
- 買樓收租前要有咩準備
- 買樓收租所涉及嘅費用
- 買樓收租嘅好處、懷處
買樓收租前有咩準備
買邊區、買邊個屋苑、買咩樓都會影響你個投資回報。買樓收租回報主要有兩種：升值回報，同埋租金收入回報。根據我少少嘅經驗，我有以下幾個tips去幫你搵個靚盤。
買邊度
- 自己熟悉嘅地方：你可以首先考慮下買自己熟悉嘅區、屋苑，例如你自己住嘅附近或者係你成日去嘅地方。好處係你已經知道有咩人、有咩鋪頭、交通網絡等等，咁樣你就唔需要浪費太多時間做research。我亦建議你查下嗰區嘅最近嘅成交資料，起碼你會有個idea你要用幾錢買到同埋多唔多人買。樓市成交資料可以上中原數據查閲：http://hk.centadata.com/
- 有升幅潛力：只要做下research，你會發現有某d屋苑或單棟樓比同區市價平，呢類物業價錢比較吸引，但大市升時呢類物業往往都係跑輸大市。你買樓收租都係為咗投資，即係好有機會日後會放售。買有升幅潛力嘅樓你唔單止每月有正現金流，過幾年賣樓時還分分鐘會賺一大筆。
- 租金回報率：我會選擇租金收入起碼有4%回報嘅物業。例如你睇緊間屋賣緊400萬，4%即係$13,333一個月。即係話如果賣緊400萬嘅屋收唔到$13,333或以上嘅租我係唔會考慮，除非業者肯減價。但當然，如果你打算收幾年租後會收翻間唔住(因為近屋企人、好校網等等)，你唔一定單以4%作為標準。
- 低空置率：長期都有空置情況嘅屋苑或者單位有可能係因為唔太多人鍾意住，呢類屋苑或者單位日後會比較難放租放賣。
- 規劃：留意下個區有冇咩規劃會影響未來樓價。好似會唔會起骨灰庵場、未來港鐵路線、填海、新建屋苑都會對當區未來樓價有影響。
溫馨提示：香港樓市可升可跌，香港樓市曾經試過幾年內下跌近7成。
買咩樓
- 有主流特色：搵d大部份人都會較鍾意嘅單位，例如鄰近車站、方便買嘢、近超市、近學校等。牆身顏色米白色亦較大眾化，同埋易出租。另類裝修嘅d單位都盡量避免，除非你打算自己再裝修。可能有人鍾意較偏僻地方、需要開車出入，但呢類唔係主流大衆鍾意。
- 適合唔同人住：買樓收租嘅單位最好係適合唔同類別嘅租客，例如上班一族、境外學生、單身人士、家庭。根據我過往經驗，兩房普通裝修比一房靚裝好租，因為兩房吸引多d唔同類型嘅租客，一房就只有單身人士或兩夫妻比較呢類租客先會租。
- 皮費要少：投資物業就好似經營一盤生意，皮費約少約好。舊樓一般會比較多點線問題、漏水、廁所維修呢d嘢，沒個月平均可能要預一千幾百嚟處理。新建大型屋苑好多都會有會所泳池，管理費就會相對地多。
- 物業種類：村屋、單棟樓、細屋苑、大屋苑、定獨立屋？咁就視乎你嘅投目標。新手就最好買屋苑開始，有錢佬/婆就可以玩獨立屋博升。
物業投資顧問
市面上有好多物業投資顧問嘅公司，佢地多數都可以提供一條龍服務，包括賣樓、律師、做按揭貸款等等嘅專業服務。對我嚟講，呢d顧問服務公司都其實係賣樓經紀，因為我相信佢地提供嘅物業顧問服務未必包括佢地唔賣或者冇盤嘅物業。不過佢地提供嘅市場資料可作為參考。僱用呢類顧問公司前記得自己先做好research ，僱用後所收到嘅意見都要警惕同問下自己係咪適合。
物業投資講座
你有時都可能係報紙或者雜誌見到有公司舉辦物業投資講座，話保證有幾好嘅預期回報。如果你打算買樓收租，你都可能會考慮去呢d講座聽下。不過，呢類型嘅講座好多時都會push你好快咁做買樓決定（尤其sell你買海外物業）。遲d我會另寫文章講多d關於點樣防止搭上狡猾經紀。
買樓收租成本
買樓、賣樓、打理層收租樓全部都係錢，更直接影響你嘅投資回報
買樓收租所涉及嘢費用
買樓所涉及嘅主要費用有印花稅、律師費、經紀佣金。如果你已擁有其他物業，或短期內賣走物業，你更可能需要繳費額外印花稅。
管理你層收租樓
買咗間屋，並成功出租後，一般租約都會寫明水電煤係租客負責，而業主就負責管理費、差餉地租、火險（有d屋苑會包埋火險，唔使自己再買）、銀行利息。維修費就視乎情況，同埋睇下你同租客關係。我作為業者會盡量幫個租客出錢搞，一來間屋真係自己，二來同租客打好關係業主都有好處。我之前有個租客因為要去外國讀書唔續租，咁我唯有再搵新租客，因為我同個租客本身關係唔錯，佢都好好肯放人入屋睇樓（租客有權拒絕被其他人入屋睇樓），比人睇樓前又打掃乾淨，仲幫我讚下間屋同埋業主（即我本人）。你幫人，人幫你。
順帶一提，係香港賣收租樓賺到嘅錢係唔需要交利得稅。
了解你有冇貸款能力
除非你唔需要貸款，如果你要申請按揭嚟買樓收租，你一定要先了解清楚金管局現行政策。有好多因素會影響按揭成數，例如物業是否屬於住宅、是否自用、申請人嘅住要收入是否來自香港、是否有其他按揭物業等等，都會影響按揭成數同埋「供款與入息比率」上限。你求其上是但一間銀行網站都會有按揭計算機，你可以試下查下每月還款額。
如果你預期係貸款後仍有額外現金，你可以考慮開個對衝戶口減少貸款利息。
管理你層收租樓
簡單嚟講，一係你自己打理間屋，一係你俾錢搵人打理。自己打理就唔洗有另外又要洗多筆錢，但有麻煩嘢就自己搞掂。係香港嘅租樓文化都係由業主自己打理，係外國例如澳洲，搵agent處理所有租務事宜就會好d，一來管理費係可以扣稅，二來澳洲相關法例比較保障租客，自己打理好易領嘢。
保險
火險一般都包括天然災害引致嘅損失同損壞，銀行都會要求你買火險作為貸款條件之一。其他家居保險就可以提供個人責任保障，有咩冬瓜豆腐個租客要向你索償幾百萬，你都起碼有個保障。市面上亦有保險公司可以包埋租金（租客唔俾租）。
維修及保養
冷氣壞咗、熱水爐唔著、樓下單位投訴漏水、全屋停電等等通通都係要業主負責搞。我自己就習慣每個月保留500蚊作為「維修保養基金」處理呢d小問題。
裝修方面，細搞一兩萬走唔甩，大搞都要10萬8萬。除非真係必要或者裝修完會令層樓升值，否則真係可免則免。舉個例，你3萬蚊整個廚房，裝修要一個月時間，以一個月租金$15000租計，你個裝修成本就係$45000，值唔值就見仁見智。
賣走間收租樓
如果日後打算賣咗層收租樓，你要確保個按揭過咗銀行罰息期（2-3年）、政府額外印花稅繳付期（3年）。如果到時層收租樓又升咗3、5、7成以上，咁我首先要恭喜你，因為呢呢刻賣樓你就投資成功，搵到人生另一桶金。
賣樓就相對簡單，通知所有經紀放盤，然後等收支票，好市時，你分分鐘一日收幾個offer，經紀之間爭到可以佣金都唔收你。不過一般情況下，賣樓成本主要都係兩樣：經紀佣金（樓價1%）同埋幾千蚊律師費。
不過，你賣咗層收租樓後，攞住一大舊錢你會做乜？如果你都係打算入翻市，咁不如唔賣？同埋按揭政策越來越嚴謹，你賣咗未必再可以借翻錢買第二間。做其他投資的話有冇你間屋咁好賺？所以，你決定賣樓前要想清楚。
計清楚自己還款能力
OK，你做好晒research，睇啱咗間屋，準備去馬前就要計一計呢幾條簡單數學。第一，你預期收到嘅租金夠唔夠cover所有開支同供款？第二，你冇租收1、2個月頂唔頂得住？第三，每個月要唔要自己「um」荷包？你答完自己呢幾個問題後就會清楚應唔應該去馬。
個案分析：陳生陳太考慮緊買層細假樓收租
陳生陳太考慮緊係買層細價樓出租作爲投資。最近佢地睇中間屋，並符合佢地心目中嘅基本要求。例如10分鐘内行到去港鐵站、附近有食市商場、兩房。
間屋賣390萬、屬於住宅物業、陳生陳太嘅主要收入都係來自香港、冇任何物業、亦冇做任何擔保人。根據上述資料顯示，陳生陳太可申請成數上限為50%，即最盡可借195萬。印花稅、律師費、屋内簡單翻新等費用合共約20萬，而每月預計支出及收入就見下表：
| 每月收入及支出 | $ |
| 租金 | $13,000 |
| (減) 銀行按揭供款 | -$7,400 |
| (減) 火險 | -$100 |
| (減) 管理費 | -$700 |
| (減) 維修及保養 | -$500 |
| 每月盈餘 | $4,300 |
經過計算後，陳生陳太每個月唔洗um荷包之餘，仲有$4,300落袋。
買樓收租好處、壞處
所有投資都有風險，買樓收租都唔例外。但我個人嚟講覺得買樓收租都係較好選擇。
| 好處 | 壞處 |
| 波幅：樓價冇股票、外匯波幅咁大 | 成本：租金未必一定cover所有支出，有機會要自己每個月um荷包 |
| 收入：即時有租收，甚至乎有正現金流 | 供樓利率：加利息會增加你每月供款額 |
| 實物： 其他金融投資產品都係冇一堆數字，唯有樓係實物。就算你層樓跌到唔值錢，你點都可以平平地收租，或者自己攞返嚟住。進可攻退可守。 | 樓價下跌：跌市時，你層收租樓估價就會下跌。跌市幅度大的話，賬面上你可能會負資產。 |
| 毋須專業知識：買樓收租概念比其他金融投資產品簡單得多. | 買樓門檻高：一般打工仔都要儲幾年錢先夠俾買樓印花稅、首期 |
應否集中投資係物業市場？
我地不時都會聽到有聲稱係專家嘅人講投資者應該要分散風險，即係話要投資係唔同產品，以減低「一鋪清袋」嘅風險。其實我讀書時d教授都係咁講，我做銀行時d理財顧問都係咁講。但其實我唔太認同，覺得呢種講法過分渲染，因為我認為減低風險最有效嘅方法係唔好投資係自己唔熟悉嘅產品，要落有意義嘅賭注，同埋反而要避免過份分散風險。唔通我買d唔識嘅股票，或者俾錢外人買管理基金就會真係會將風險減低？
買樓收租可能係擴大資產嘅好方法，但是同其他類型嘅投資一樣，如果你真係完全乜都唔識，最重要的係首先自己進行研究同埋問下專業建議。
如果你有問題想問，歡迎你留言。
